繼承房貸陷阱試算
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繼承房貸陷阱試算

繼承有房貸的房子打算賣掉？不懂規則，可能被課掉所有救命錢。這個工具用「憑直覺申報 vs 套用所有優惠」雙欄對比，告訴你差額有多大。

⚠ 真實案例
繼承市值 900 萬的房子、背 700 萬房貸。賣掉還完貸款，手上只剩不到 200 萬。結果收到國稅局稅單——要繳 175 萬 房地合一稅。

但懂規則的人可以把稅從 175 萬降到 28.6 萬，差將近 150 萬。差別就在兩個字：「額外負擔扣除」與 「非自願出售」。
A · 房屋與房貸資訊
📌 公告現值 = 土地公告現值 + 房屋評定現值。可在地政事務所或財政部「地方稅網路申報」查詢。通常遠低於市價。
B · 持有期間
📌 依所§4-5，繼承取得不動產者，持有期間可併計被繼承人持有年數。若被繼承人已持有 10 年以上，你繼承後立刻賣也適用 15% 長期持有稅率。此工具為保守估算，預設從繼承日起算。
C · 其他條件
因無力負擔繼承的房貸而出售（適用 20% 稅率，否則 35%）
懂規則可幫你省下
—
項目
憑直覺申報
套用優惠
差額 —
優惠項目拆解
① 物價調整
取得成本依行政院公告之消費者物價指數調整，—
② 可列舉費用
依所§14-4 可扣除法定必要費用（預設 3%），—
③ 額外負擔扣除（最關鍵）
繼承時「房貸餘額 超過 房屋現值」的差額可扣除，—
④ 非自願出售 20% 稅率
持有未滿 5 年因無力清償繼承債務被迫出售者，稅率從 35% 降至 20%，—
法律依據：
· 所得稅法§4-4、§4-5、§14-4（房地合一稅 2.0）
· 財政部 110 年 6 月 11 日台財稅字第 11004561660 號函：繼承之房地，若有繼承時房屋貸款餘額超過房地繼承現值部分，得自房地交易所得中減除。
· 所得稅法§14-4 第 3 項第 1 款及財政部公告「個人及營利事業非自願交易持有期間在 5 年以下之房屋、土地，得按 20% 稅率課徵房地合一所得稅情形」：非自願性因素出售，持有未滿 5 年得適用 20% 稅率。

重要提醒：主張「非自願出售」須檢附金融機構債務清償證明、財力不足證明等文件，申報前建議諮詢地政士或會計師。本試算為參考值，實際稅額以國稅局核定為準。
🏠 進階：房地合一稅完整試算（含自住優惠、物價指數）→ 📅 繼承流程時間軸（確認各項期限）→ ⚖️ 遺產繼承計算器（先算整體遺產）→
本工具計算結果僅供參考，不構成稅務或法律意見。實際個案請諮詢地政士、會計師或稅務專業人員。
使用步驟
  1. 輸入房屋與房貸資訊：填入預計出售價格、繼承時房貸餘額、繼承時房屋公告現值（土地公告現值＋房屋評定現值）。公告現值即國稅局認定的「取得成本」。
  2. 輸入持有期間：填入繼承後持有年數。依所§4-5，繼承取得不動產者持有期間可併計被繼承人持有年數；本工具預設從繼承日起算。
  3. 勾選非自願出售與其他條件：因無力負擔繼承房貸而被迫出售者勾選非自願因素，並備齊金融機構債務清償證明。物價調整係數預設 1.08、可列舉費用率預設 3%。
  4. 執行對比試算：並排顯示憑直覺申報 vs 套用所有優惠的取得成本、可列舉費用、額外負擔扣除、課稅所得、適用稅率與應納稅額。
  5. 依優惠拆解規劃申報：查看物價調整／可列舉費用／額外負擔扣除／非自願出售 20% 稅率四項優惠各別貢獻，主張前建議諮詢地政士或會計師。
常見問題
繼承的房子賣掉，為什麼會被課房地合一稅？
依所得稅法§4-4、§4-5（房地合一稅 2.0），個人因繼承取得房地後再出售者，仍應就房地交易所得申報課稅。國稅局以「繼承時房地公告現值」為取得成本，再扣除可列舉費用後按持有期間適用 45%／35%／20%／15% 稅率。由於公告現值通常遠低於市價，課稅所得往往很高，繼承後立刻賣容易踩到 35% 稅率。
「額外負擔扣除」是什麼？怎麼適用？
依財政部 110 年 6 月 11 日台財稅字第 11004561660 號函，繼承之房地若於繼承時房屋貸款餘額超過房地繼承現值（即公告現值）部分，得自房地交易所得中減除。例如：繼承時公告現值 400 萬、房貸餘額 700 萬，超過部分 300 萬可作為額外扣除項目，大幅降低課稅所得。
什麼是「非自願出售 20% 稅率」？我能用嗎？
依所得稅法§14-4 第 3 項第 1 款及財政部公告之非自願交易情形，符合特定非自願因素（如無力清償繼承之債務、調職、重大疾病等）出售之房地，持有未滿 5 年得適用 20% 稅率（一般為 35% 或 45%）。主張時須檢附金融機構債務清償證明、財力不足證明等文件。
繼承後馬上賣，持有期間怎麼算？
依所得稅法§4-5 規定，個人繼承取得之房地，持有期間得併計被繼承人持有期間。例如：被繼承人已持有 12 年，繼承人繼承後 1 年內出售，合併持有期間達 13 年，可適用持有 10 年以上之 15% 稅率。本工具為保守估算，預設從繼承日起算；實際申報時可主張併計。
公告現值跟市價差很多，可以用市價當取得成本嗎？
原則不可。所得稅法§14-4 規定繼承取得之房地，以「繼承時之房屋評定現值及土地公告現值」按消費者物價指數調整後計算取得成本。雖然公告現值通常遠低於市價，但這是法定計算基礎，無法以鑑定市價取代。額外負擔扣除與非自願出售 20% 稅率即為立法/行政上對此設計的緩衝機制。
繼承前父母自住超過 6 年，繼承後賣可以用自住優惠嗎？
需符合自住要件方可。所得稅法§4-5 第 1 項第 1 款自住房地優惠要求出售前 6 年內，本人、配偶或未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住，無出租或營業使用。繼承人若繼承後未實際遷入並設籍，無法直接適用；建議諮詢地政士或會計師評估個案。
本試算結果可以直接拿去申報嗎？
不行。本工具為參考性質試算，主要呈現「憑直覺申報 vs 套用優惠」的稅額差距。實際申報時須備齊繼承登記資料、房貸清償證明、非自願事由證明等文件，並由國稅局核定。建議申報前諮詢地政士、會計師或稅務專業人員，避免因主張不當被補稅加罰。